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        越秀地产收缩2019年销售目标和投资强度

          尽管2018年市场不易,越秀地产(00123.HK)还是完成了年度销售目标。
          2月27日下午,越秀地产发布2018年报,数据显示,公司累计合同销售金额约577.83亿元(人民币,下同),同比上升约41%,约占2018年销售目标550亿元的105%。
          综合营业收入、核心净利润、毛利率、净借贷比率、账上现金等多个财务数据,越秀地产均呈现不同程度的同比增长,在融资成本方面,因着国企优势,依然保有较低水平;但在现金至上的行情下,公司回款不畅,去年的销售回款率仅72%,属于偏低水平。
          越秀地产对新的一年市场判断并不乐观,董事长兼执行董事林昭远表示,2019年的投资强度将略微下调。越秀地产对全年销售目标的设定较为保守,只求达680亿元,增幅为17.68%。
          收入转跌为升
          凭借下半年的业绩结算,越秀地产终于挽回2018年上半年收入同比下滑15%、净利润11.2亿元仅上升7.8%的颓势。
          年报显示,2018年,越秀地产全年营业收入为264.3亿元,同比上升11.1%,尽管增幅不高,但总算是转跌为升。
          相比收入,越秀地产的利润水平表现得更好。2018年,公司毛利率同比上升6.1个百分点至31.8%。全年毛利约为83.9亿元,同比上升37.4%,而核心净利润上升19.6%至28.1亿元。
          作为国企,越秀地产在融资上依然有不可多得的优势,尽管因为资金面趋紧,导致市场的融资利率走高,公司的实际借贷年利率也从2017年的4.3%上升0.52个百分点至4.82%,但依然远低于行业水平。
          2018年,越秀地产在境外发行8亿美元3年期和4亿美元5.5年期公司债券,票面息率分别为4.875%和5.375%;在境内发行人民币8亿元3年期和人民币7亿元5年期公司债券,票面息率分别为4.24%和4.25%。
          除却融资优势,更难得的是,越秀地产是唯一一家拥有香港上市REITs的内房股。
          在住宅调控常态化的背景下,以住宅开发为主的发展模式的抗风险能力弱,而单纯依靠商业地产又受到资金沉淀大、投资回收期长的制约,越秀地产通过越秀房托(00405.HK),打造双平台模式,将商业地产作为公司发展的稳定器。
          报告期内,越秀地产持股36.12%的越秀房托持有出租性商业物业约97万平方米,全年收入为20.3亿元, 同比上升 9.6%;可分派总额是 8.50亿元,同比增加2.8%,越秀地产可获得的现金分派是3.07亿元。
          不过越秀地产称,今年应占联营实体整体净贡献同比减少32.6%至4.47亿元,主要是由于越秀房托的盈利贡献减少。
          而2018年12月,越秀地产将杭州维多利商务中心2幢物业出售给越秀房托,交易对价是5.9亿元,这样的好处来得直接--公司亦可透过出售事项,一次性收回杭州物业的投资以及获取投资溢价。
          与此同时,2018年底,越秀地产还以26.18亿元的价格,出售广州越汇77.79%的股权及债务,买方由一号基金全资拥有,是越秀地产的关联公司,此次出售事项将录得除税后收益约3亿元。
          由于人民币贬值的原因,2018年越秀地产的汇兑损失达4.16亿元,而2017年公司因汇率获得2.75亿元收益。
          销售目标增长保守
          大湾区规划新鲜热辣,自然成为房企业绩会上的热点讨论话题。
          林昭远表示,2018年越秀地产90%的投资都在大湾区,看好大湾区的发展,也相信公司能在大湾区的发展过程中获得更多发展机会。
          2018年,越秀地产在广州、苏州、武汉等城市新增16幅土地,使公司总土地储备增长19.3%至1941万平方米,其中86.3%位于大湾区、长三角和中部三大核心增长区。年报显示,目前越秀地产已进入广州、香港、江门、中山、佛山等五个城市。
          2019年全年,越秀地产,其中,大湾区、长三角、中部地区和环渤海地区分别占比58%、15%、16%和11%。
          然而,出于去市场谨慎的判断,越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元,目标增长率仅为18%,即便今年的可售资源达到1312亿元。
          越秀地产认为,2019年,房地产行业作为国民经济的重要支柱,预期总体保持平稳,而房地产市场政策将保持连续性和稳定性,着重因城施策和政策优化,加快建设房地产市场的长效机制,一二线城市进入平稳发展期,但三四线城市下行压力较大。
          林昭远表示,2018年的行业调控给市场带来巨大压力,公司针对市场规模的变化,除了调低了今年的销售目标,投资强度也会略有下调。
          融资方面,因2018年汇兑损失较高,财务总监兼执行董事陈静表示,公司今年的融资重点将会放在境内。
          越秀地产认为,房地产业总体仍处于稳定发展期,但商业地产、养老、长租公寓等业务依然存在不少新机遇,2019年公司将重点孵化这些新业务。
          在城市更新方面,越秀地产将继续发挥国企资源优势,深化与广州地铁的“轨道+物业”的合作模式;养老地产方面,在营运现有项目基础上,拓展新项目,打造多层次的医养结合养老模式;长租公寓方面,也将重点推进国企存量项目合作和轻资产运营模式,此外也将小镇、教育等业务的发展。
          截止至2018年12月31日,越秀地产账上现金及等价物为271.6亿元,同比升上30.6%,净借贷率从年初的72.8%下降至61.2%。
        (责任编辑:游军成)
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